Vilka rättigheter har jag som företagare om hyresvärden för den lokal där min verksamhet bedrivs plötsligt vill ändra på hyresvillkoren? Och kan jag som hyresgäst porta min egen hyresvärd?

Med närmast dagliga rapporter om elpriser och ökade kostnader i ren allmänhet kanske hyresvärdens besked inte kommer som blixt från klarblå himmel: Hyran kommer att höjas.

Men hur ska det gå till och vad är skäligt?

Maria Bengtson, chefsjurist vid Allt om Juridik, ger här goda råd till alla som bedriver sin verksamhet i hyreslokaler.

– Om hyresvärden vill höja hyran så måste hyran förhandlas fram, säger hon.

Hyresvärden öppnar förhandlingen genom att presentera ett förslag på ny hyra. Anser hyresgästen att höjningen känns orimlig så är det dennes fria rätt att framhålla det. Förhandlingen som sådan finns inte mycket att orda om. Bud. Motbud. Antingen når ni en överenskommelse eller inte. 

Det är om förhandlingen med hyresvärden bryter samman som det gäller att vara medveten om både risker och rättigheter.

Risken är att hyresvärden faktiskt kan säga upp avtalet.

– När avtalet är uppsagt är hyresvärden fri att ändra villkoren för hyreskontraktet och erbjuda ett nytt hyresavtal med helt nya villkor, säger Maria Bengtson.

HYRESNÄMNDEN MEDLAR

Helt rättslös är dock inte hyresgästen. Höjningen måste vara att anse som skälig. För att fastställa det så jämför man med liknande lokaler och lokalhyror i samma region.

Om hyresbilden inte matchar denna så kan hyresgästen söka hjälp hos hyresnämnden som fungerar som medlare i frågan. Nämnden medlar i alla former av hyreskonflikter, inte bara när det gäller hyrans storlek i sig. Något vi inom kort återkommer till.

– Om hyresvärden begär en högre hyra än vad som bedöms vara skälig, då kan hyresvärden rent av bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen. Men det ska mycket till innan det sker, då måste hyran bedömas vara väldigt oskäligt hög.

FÖRESKRIFTER FINNS

Hyresnämnden kan också vara hyresgästen behjälplig i andra frågor då hyresgäst och hyresvärd inte är överens. Föreställ dig att fastighetsägaren beslutar sig för att dra ned på värmen i lokalerna. Plötsligt upplevs lokalerna som orimligt kalla att vistas i.

– Här har Folkhälsomyndigheten och Arbetsmiljöverket föreskrifter för vilka temperaturområden som är acceptabla på en arbetsplats, berättar Maria Bengtson. De har riktlinjer för vad som är att anse vara en lämplig arbetsmiljö och en bra arbetstemperatur i lokalerna.  

Om värdena avviker från dessa riktlinjer så kan det föreligga en brist i arbetslokalen. Om en brist i de hyrda arbetslokalerna uppstår så kan hyresgästen rent av vara berättigad en hyresnedsättning, något som hyresgästen i ett sådant läge själva måste ansöka om.

Skulle situationen vara mer allvarlig än så, säg att hyresvärden försummar fastighet/lokaler eller bara är försumlig i ren allmänhet så till den grad att det påverkar hyresgästens användning av lokalen negativt, då kan hyresgästen rent av kräva skadestånd.

Investeringar som hyresgästen gör i lokalen är också en fråga att beakta. Investeringar som hyresgästen inte kan ta med dig från lokalen när denne flyttar verksamheten.

– Här måste man börja med att kika på hyresavtalet, säger Maria Bengtson. Vilket ansvar har parterna? Vem ska enligt avtalet göra och stå för vad i hyresöverenskommelsen.

KAN NEKA HYRESVÄRDEN TILLTRÄDE

Rent generellt lyder Maria Bengtsons bedömning att det blir du som hyresgäst som får stå för dessa kostnader, såvida man inte förhandlat till sig något annat.

– Om det rör sig om mer specifika åtgärder i lokalen, skillnader som är mer specifika för att kunna fortsätta driva verksamheten, då skulle säga att ansvar generellt ligger hos hyresgästen som då får bekosta dessa åtgärder själv.

Vilken rätt har hyresvärden till sina egna uthyrda lokaler?

– En verkstad som hyr en lokal har en total nyttjanderätt av lokalen, förklarar Maria Bengtson. Det innebär att verkstaden har exklusiv rätt att vara i lokalen. I det ingår också en exklusiv rätt att välja vilka som får tillträde till lokalen och vilka som inte ska ha det.

Hyresvärden har däremot rätt att få tillgång till lokalen under hyrestiden, förutsatt att det gäller underhållsarbeten och reparationer när det är nödvändigt eller vid bokade tillfällen.

Men det ställs alltså krav på sådana besök.

– Hyresvärden får inte bara dyka upp oanmäld i lokalerna och börja ställa krav, tydliggör Maria Bengtson. Som hyresgäst har du i sådant läge faktiskt rätt att neka din hyresvärd tillträde till lokalerna och kräva att besök görs efter avtalad tid. Även här kan hyresnämnden fungera som en medlare i händelse av konflikt.

VÄLJ DINA STRIDER

Sluttipset är dock att välja sina strider. Väg noggrant risker mot möjligheter och fundera över vilken fortsatt relation med din hyresvärd som du vill ha. Och vilka möjligheter till en flytt av verksamheten du har samt vilka konsekvenser en sådan flytt skulle medföra.